房地产知识

【买房--买房流程】交接过户

 

交接过户一般有独立于买卖双方还有贷款银行之外的Title Company or Escrow Company 来负责。过户的程序包括签订销售合同,开启监管帐户,准备过户文件,签署过户文 件,政府记录产权过户,买方收到产权证及所有权保险单等。过户的程序如下:

 

1. 双方签订销售合同  

买卖双方达成购买意向后, 共同签署销售合同. 一般使用州政府审核批准的标准合同, 兼顾买卖双方权益. 

 

2. 过户公司开启监管帐户  

过户公司收到双方签字生效的合同后, 受双方委托将押金存入银行监管帐号.一般买方签字后三天内提供3%的押金.

 

3. 过户公司准备过户文件 

过户公司对交易中的地产进行所有权认证, 证实卖方无条件拥有该地产. 之后过户公司为双方准备各自过户应签署的所有文件.

 

4. 双方签署过户文件  

买卖双方收到过户公司发出的过户文件后, 各自签署完成. 有些文件可能需要签字公证. 买方须将签署好的文件及过户总金额一起交给过户公司. 一般产权公司在过户签字前都会给买方一份过户指南, 买方根据指南准备材料。 包括准备现金支票,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己,过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票,如果实际过户费超过现金支票数额,再开一张私人支票补齐。过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。如果没有,绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。主要的任务就是签字交钱,要签很多文件。 如果你有任何问题疑问,在签字之前要搞清楚。签完有公证员在场公证, 签完字,买家把支票交给过户公司,过户公司把所有签了字的文件拿去复印,交给签字人一份。

 

5. 政府记录产权过户  

过户公司收到双方寄还的过户文件后, 核对无误, 前往当地政府进行产权过户的记录. 记录当天生效.

 

6. 买方收到产权证及所有权保险单  

买方应在过户后从过户公司处收到所有权保险单及产权证书. 产权证书由当地政府记录产权过户后递交 过户公司, 因积压文件过多, 产权证书收到时间可能推迟.

 

过户中需要注意的问题:

     

产权: 可以找产权公司Title Company在过户前会检查产权史(Title Search),查明卖主确实拥有产权。如果查出产权问 题,要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien),比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien),贷款(Mortgage Lien),装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清除掉

   

产权保险:贷款银行会要求买家为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。 屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage),买主有权决定买不买。

     

贷款:前要落实贷款。一旦开始过户程序,就要马上锁定合适的利率,开始贷款手 续,以免拖延不能在规定的时间内完成过户。

     

准备资金: 买家需要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿,把过户费准备好,包括头款, 贷款费用, 预付的地产税金等。

     

最后检查:买家在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。看该修的东西都修好了,所有 设备都正常运行,卖主该留下的东西都在,还要记录水电气表的数字。如果发现任何方面有问题,还要尽早要与卖主交涉。