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【买房--买房流程】买房房屋检查

 

在加州,房屋购买合同包含两页谈论房屋检查,房屋检查(Home Inspection)是报价合同中重要的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买主要做的事情之一就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)和白蚁检查师(Termite Inspector)来检查房子。房屋检查价钱从$250到$600不等, 主要看房屋的大小, 类型等。 白蚁检查$150-$300。如果有特别的部分,还可以找专项检查师,比如烟囱检查,土质检查,房顶检查等。在房子成交后,我们BQ 地产集团专业的交接团队会为您提供一份房屋检查师和白蚁检查师的列表,您可以从中挑选,也可以到本站黄页查看检查师的评论并挑选, 或者使用您认识的检查师。

     

房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走,可以更熟悉房屋,当然也可以让检查师自行检查,最后出具报告。我们建议买方参加检查,可以和检查师现场询问, 参加时间可以是检查师开始工作后1个小时,这样不必在现场等太久, 检查师查完房子后给您一个总结性的归纳,再带您看看有问题的地方,这样比较有效率。

 

检查内容包括:

  

*房屋结构(Structural Elements
建筑的墙壁,天花板,地板,屋顶和地基。

 

*外部评价(Exterior Evaluation
墙,草坪绿化,地表高度,排水,车道,围墙,屋檐,人行道,装饰,门, 窗,灯和外部的插座。

 

*屋顶和阁楼Roof and Attic
屋顶结构,通风,顶板结构类型,排水沟。但不保证屋顶的状况和证书。

 

*水管(Plumbing
用于饮用水的管道材料的鉴定,排水,废水和排气管。包括条件。厕所,浴室,水槽,水龙头。但不包括下水道检查。

 

*系统和组件(Systems and Components
热水器,炉子,空调,管道,烟囱,壁炉和喷头。

 

*电路(Electrical
主要控制面板,断路器,布线类型,接地线,抽气扇,吊 扇和灯具。

 

*电器(Appliances
洗碗机,范围和烤箱,内置微波炉,垃圾处理,烟雾探测器。

 

*车库(Garage
包括地基,墙壁,天花板,通风口,入口, 防火墙,车库门,开门器,电路,插座,窗户等。

     

更多检查内容由住宅检查员协会的规定。检查完后,检查师会填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可 能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。检查员是中立的, 不会偏袒某一方。因为检查员对检查结果付有责任,所以他/她会尽量详细写检查报告。另外,还会有一份总结,列举卖主要修理的部分。如果买主要求,检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片,使问题所在一目了然。买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是7天到15天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。很多情况下,买方收到多个买单,合同上会写现状出售 AS-IS 条款,就不用再附加检查附件了。一般银行没收的房子也会写明按现状出售(AS IS),房屋检查出的问题概不负责。买主在房屋检查发现问 题后,只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以根据合同条款,要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,象房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题 还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修,象墙上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西,要有修理工的发票做依据。当然, 双方的条款都是由市场供求来决定的。

       

氡气是一种含放射 性元素的气体,是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(pCi/L)。美国环境保护署(Environmental Protection Agency, EPA)规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生,会通过地基的裂缝或地下室的排 水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一,可以请房屋检查师一起做。 检查费也是由买主出,价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准,买方经纪人会为买 主写一份氡气检查附件(radon Inspection Addendum),要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施(Radon Mitigation System),花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后做出答复,是同意降氡气还是出相应 的处理费。买主在接到卖主的回应后,做出答复。双方达成协议后,氡气检查的附加条款就取消了。在加州, 这个检查做的不多。

       

美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection) 可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋,连栋屋,公寓楼三层以下都要检查。费用在150元-300元。检查公司会把检查报告和账单寄给客户,很多情况下,当场或者提前付款有优惠。检查报告的日期最好在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害,检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum),要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司,由卖主承担。 双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。很多情况下, 卖方会给些Credit回来, 如果需求旺盛,卖主也可能不同意修复或者给Credit。 这是交接过程中的谈判,千变万化。 具体处理方案在操作过程中我会给客户建议。如果在冬季买房,空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题,可要求卖主出钱修理或者Credit。如果合同中有AS-IS条款,检查出来的费用卖方就不出了。

       

1978年前建的房子,可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液,会影响神经系统,肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩也会有影响,因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进 肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆,但有些地区到1979年才执行。买1979年以前建的房子,买主可对室内墙壁油漆进行含铅检查(Lead-based paint inspection)。检查费由买主出。现场化学检查比较便宜,但只能测出有没有铅,不能测含量。送30到70个样本到实验室检查比较麻烦,还会损坏墙壁。X光检查准确又无破坏性,但收费较贵。如果检查出油漆含铅,买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理,并出示处理证明书。一个房屋检查师曾经说过,1979年到现在墙一定重新油漆好多次了,或许不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了,就更好了。如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时 在地基回填土中掺了化学药粉,防止白蚁进入室内,则新房在五年内不会出现白蚁,因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四 周也可能会装排气管道,然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井,与排气管连接将氡气排出室外。