房地产知识

【买房--房屋价格】房产估价的三种方法

 

 

成本法

该理论是房地产的价值可以通过土地的价值和折 旧掉任何改善的总和估计. 重置成本是指使用 现代的设计,工艺和材料,建设具有相同的效用的房屋或其他改善的成本。在实践中,评估师用重置成本估价,然后扣除相关的与财产的年龄相关的任何负效用功能 因素。使用成本方法时,通常是对成本和销售比较方法的混合体。成本方法用于新建结构时被认为是 可靠的,但这种方法对旧房产往往变得不那么可靠。此方法多用在市场上比较对象不多的特殊建筑,比如图书馆,学校等。

 

销售比较

在房地产评估中的主要依据是替换 原则。这种方法假设一个人慎重支付的房产不会超过可比的,可购买替代的房产的成本。这个方法考虑到,典型的买方将比较卖主要价,并寻求购买满足其欲望和需 求的房产的最低成本。

 
销售比较法的步骤:

1。研究市场,以获取与被估价房产类似的已售出的,在市场上的,待完成销售的房产的有关信息。

2。调查市场数据,以确定它们属实 和准确。

3。确定有关比较的单位(例如,每 平方英尺的销售价格),并列出每个可比房产的分析。

4。根据被估价房产和可比房产的 销售,按可比较的内容适当调整。

5。通过调整可比销售,调和多重价 格指标到单一价值指标。


收入资本法

(通常简称为收入法)是用于商业和投资房产的评估。基本的数学类似金融估值,证券分析,或债券定价所采用的 方法。大多数分为以下方法:直接资 本(以年度净营业收入和资本化率来估价),折扣现金流(用每年的收入数字和回归最终出售房产的将来现金流来估价),和总收入乘数(用月或年房租来估价)。