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地产估价师制度历史:

 

美国的资产评估经过百年的自行发展,于1989年联邦政府制定了第一部资产评估法律,首版专业评估统一准则是1987年由美国资产评估促进会 (AF)的特别委员会制定的USPAP,为全美资产评估执业的统一准则,1989年评估准则委员会(ASB)成立时,颁布为第一个准则。USPAP每年修 改、发布一次。美国的资产评估发展过程,有以下几点值得我们思考: 1、执业资格强调执业经历,本科学历,考试强调与评估紧密相连的学科。如基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等。评估师分为临时、初、 中、高四等。 2、资产评估准则强调执业道德、评估方法和技术技巧,评估数据收集和修正。3、USPAP标准对评估复核、咨询规定了程序。

 

一、资产评估的产生与发展

 

从历史上看,商品交换的出现,评估就自然成为一项有助于帮助搞好市场交易的中介,而受到人们的重视。

起初,评估只是发生在个人之间。在集市牲畜交易,在个人决策购买古董、艺术珍品,特别是在购买房地产时,购买者对所要购买的对象总要进行一番审核,在这时,充当评估工作的往往是当事人的熟人或中介人,与双方协商价格。

后来,伴随着商品经济的发展,交易规模和频度的增大,公司之间、公司与企业集团之间,发生资产买卖的可能性逐渐增大。由于价值较高,当一笔资产发生 买卖时,买卖双方对资产的卖(买)价的期望是不同的。这就需要资产评估人员来协调双方的意见。特别是当资产交易中买方需要向银行贷款或保险购买时,又使得 银行或保险公司需对买方抵押的财产进行评估。所以,这种资产交易的发展,使得资产评估变得更加必要和经常化。

资产评估的产生和发展大体上经历了三个阶段:第一阶段为原始评估。原始评估是偶然的、直观的对财产的评价。原始评估是资产评估的最早形式。它产生于 原始社会向奴隶社会过渡时期。因为房屋、土地、牲畜等财产是最早与人类生存悠关的重要财富。社会生产力发展到一定阶段上出现商品生产和商品交换以后,把房 屋、土地、牲畜等财产也作为商品进行买卖。在交易这些财产过程中,买卖双方都期望有个第三者出面说公正话,以公平价格成交,这时充当这种角色的一般都是双 方熟悉,并能信得过的人。被人请出来充当这种角色的人,实际上扮演了类似现在评估员的角色。原始评估具有直观性、偶然性和非专业性的特点。第二阶段为经验 评估。经验评估是在原始评估基础上发展而来的。这种评估的特点,评估人员由于对某一商品的了解较多,以经验数据为依据而进行估价,比原始评估更有可靠性, 但还没能实现评估工作的规范化和科学化。第三阶段为科学评估。这是近代西方发达国家普遍采用的,并正在继续探索的评估方法。这种评估的特点是把现代科学技 术引入到资产评估工作中来,由专业评估机构的专业评估人员用比较科学的方法对资产进行评估。

在美国,按税法规定,每进行一次资产交易都必须向政府交纳一次财产转移税,纳税额的大小依交易资产的价值额而定;美国公司会计都是按统一的规则来记 帐的。比如会计规则规定:所有的资产都是按现值记帐。如果不进行资产评估,公司、企业的内部会计核算就无法进行。这一特殊的规定也促进了美国资产评估的发 展。

随着评估业务的不断扩大,评估公司也不断发展,已形成了一套完整的资产评估体系和评估工作章程、标准。

 

二、美国的资产评估的发展

 

美国是目前商品经济最发达的国家之一,同时也是资产交易最活跃的地方。因此,美国资产评估业务不仅开始较早,而且十分发达,评估公司到处可见。

美国资产评估业约有l00多年的历史。最初的评估目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产分割等。随着资产评估行业的不 断发展,评估者自发地成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织.其中规模较大的有16个评估协会。这些组织均有自己的规章制度和评估标 准。从规范资产评估业务与职业道德出发,美国几个主要协会自发成立了美国资产评估促进会(APPRAISAL FOUNDATION——简称AF),AF下属的评估资产准则委员会(ASB),从使用者的利益出发,制定、出版、解释并修订专业评估统一标准,并制订了 执业标准USPAP。

 

(一)美国资产评估法律性文件

八十年代以前的一百多年中,美国政府对资产评估行业是不进行管理的,是美国资产评估业自行发展时期,这一阶段,为美国资产评估业的进一步发展准备了 人才,积累了经验。但在八十年代末期,美国出现经济萧条,银行等金融机构贷款呆帐、坏帐损失严重,并造成一大批金融机构倒闭,损失上千亿美元的联邦(国 有)储备基金,数十亿美元储户存款。一些金融分析家认为,这种状况是由于政府放任资产评估行业管理造成的。为了保护联邦储备基金这一重要国有资产不受损 失,同时各州在征收房地产税这项主要财政收入方面,为确定计税价格需要进行大量的房地产评估,联邦政府于1989年通过了《不动产评估改革》(即关于修订 联邦金融法规的强制法令文件第11号),《不动产评估改革》是美国联邦政府有关资产评估方面最具代表性法律文件,各州均依据该文件相应制定了州政府文件。 制定该法令的目的,是要通过考试,考核不动产评估师的能力及规范其职业道德。来整顿联邦金融秩序和不动产交易活动中的资产评估,以便维护联邦储备基金这项 重要国有资产利益。该法令决议联邦政府设立评估委员会 (APPRAISALSUBCOMMITTEE——简称AS),并对该委员会在联邦政府中的隶属关系、主要职责与权力、主席的任命及任期、会议召集程序、 法定人数及成员的权利、制定评估标准的程序、注册评估师等级条件及其职能、外州评估师临时资格注册、注册的有效期限、注册费标准及收缴办法、州评估局注册 部门的职能、违反联邦法规处罚及诉讼条款、联邦评估委员会对州评估局注册部门的监督等均作了明确的规定。

并确认美国资产评估促进会(AF)制定的评估统一标准USPAP为全美资产评估执业的规范标准,以及规定联邦政府对该协会的资助。AS是美国资产评估最高权力机关,AF是美国资产评估的业务权威。

 

(二)评估人员的审查

1989年以前的100年的自由竞争,造就大批优秀评估人才。为了更好地规范发展,需要对评估机构,按AS法律进行整顿。

美国的资产评估人员一般分三类:—类是评估公词的经理、决策人员,他们是公司的经营人员;第二类是公司的销售人员,他们的主要任务是拉客户,承揽资 产评估业务;第三类是专业评估人员,他们主要是由专业技术人员构成,—般都有较高的教育水平,大都是具有工程师以上的技术职称,公司的评估工作是由他们来 完成的。

为了保证评估人员的质量,需对评估人员的资洛进行严格的审查。

 

  1、政府管理体制

根据《不动产评估改革》文件,联邦政府由财政部拨款设立了评估委员会(AS)。评估委员会(AS)的主要职责有:(1)监督各州评估局对评估师注册 制度的实施;(2)监督国家颁布的与国有储备基金利益有关的交易中评估方面法规的施行;(3)监督资产评估促进会(AF)的工作等。该委员会的开办费由财 政部一次性拨款和评估人员注册费来维持。根据《不动产评估改革》文件,各州均成立了评估局。其主要职责,—是制定州政府资产评估法规;二是通过评估局内设 立的专职注册部,给有能力从事与联邦(国有)储备基金利益相关资产评估业务的评估师办理注册手续,收取注册费,按年如实上报上缴联邦评估委员会。

各州所属的郡、县政府以征收财产税为目的,也都设有资产评估操作部门,配合地方政府征收财产税。

 

   2、评估师执照

 

如加州将注册评估师执照分为四种:


1) 普通或正式注册评估师执照(简称初级执照)。营业范围包括:1—4个单元的住宅评估、价值在100万美元以内的较简单的住宅评估、价值在25万美元以内的较复杂的(含非房地产)评估、用于1—4个单元住宅建设优等空地的评估等。

2) 见习注册评估师执照(简称临时执照)。在初级注册评估师指导下,可以从事上述各类资产的评估。

3) 房地产注册评估师执照(简称中级执照)。其营业范围包括评估任何类型的房地产及价值在25万美元以内的非房地产评估。

4) 综合注册评估师执照(简称高级执照)。营业范围包括;各种类型的不动产、机器设备、企业整体等任何形态的资产评估。

  

     3、行业性组织情况


全美资产评估行业自律性组织,主要有美国注册评估师协会(ACA)、美国高级评估师协会(ASA)、美国评估学会(AI)及专业性协会如机器设备、房地 产、公路、铁路评估师协会等。这些组织成立时间很早,都有自己的章程和执业标准,并制发会员证书。随着行业的发展,各协会认识到需要统一规范资产评估执业 标准。在美国高级评估师协会(ASA)倡导下,联合其他协会于1987年成立了美国资产评估促进会(AF)。

美国资产评估促进会(AF)下设评估人员资格审查部和评估标准部。评估人员资格审查部负责对申请加入该协会的会员进行资历审查、按规定的课程进行考 试及再培训;评估标准部负责制定、修改全行业的评估标准 USPAP。该协会将全国主要的自律性评估组织统一到USPAP之下,到目前已有16个评估协会(学会)加入该组织。在活动经费方面,不仅得到了金融、保 险等其他行业协会组织的资助,而且还得到了联邦政府评估委员会的资助。联邦政府认同该协会制定的行业统一标准USPAPD。

美国评估学会(AI)于1991年由美国不动产评估学会和不动产评估协会联合成立,是美国最大的自律性组织之一,也是AF的主要成员。该组织有 200多个分支机构遍布美国、加拿大和加勒比海一带,会员达 1.35万人。主要是房地产评估师,目前还颁发高级房地产评估师证书(SRA)4,500个。

美国高级评估师协会(ASA)成立于30年代,总部在华盛顿、也是AF的主要成员,目前已有会员6,500名,包括企业、机器设备、房地产、珠宝及 其他私人财产等评估专家。该协会在50个州的17个地区没有分会,受董事会领导,董事由17个地区分会推举产生。每年召开一次董事会会议,负责制定政策法 规、职业道德标准等;各地分会每年召开1—2次会议。该协会经费的65%来源于会员会费,35%来源于创办的书刊、专业杂志及教学收入。

 

   4、会员管理

美国评估学会(AI)规定申请加入该组织的条件是:(1)具有5年资产评估工作经历;(2)具有4年制以上的大学学历(专业不限);(3)参加资产 评估专业培训约400小时,培训内容主要有职业道德、资产评估基本原理、资产评估程序、收益资本化、基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰 写等 10一11门课程。经由AI组织主考合格后,发给会员证书,取得证书后每年还需继续受教育30一40小时。

美国高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作2年的均可成为会员;二是取得“ASA”证书须具有4年制大学学历,具有5年的 资产评估工作经验.参加过ASA规定的课程培训并考试合格,按照USPAP标准进行资产评估。凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的,取消其会员资格。

  

 三、美国资产评估的行业标准——USPAP


由美国资产评估促进会(AF)起草.并经联邦评估委员会认同的评估行业统一标准USPAP,美国资产评估促进会 (APPRAISAL FOUNDATION——简称AF)下属的评估资产准则委员会(ASB),从使用者的利益出发,制定、出版、解释并修订专业评估统一准则USPAP。是所 有的评估机构及评估人员均要遵守的行业准则。其主要内容有:(1)执业人员道德条款;(2)执业能力条款;(3)不动产评估标准、评估报告及对报告的审 核;(4)不动产咨询及咨询报告;(5)整体资产评估标准;(6)动产评估及评估报告;(7)企业评估及评估报告;(8)现金流量分析;(9)历史价值有 关资料的计算;(10)预期价值的预测;(11)对不动产的勘察;(12)审核评估结果;(13)评估师对危险、有毒等物产的责任; (14)评估师与委托人的关系;(15)评估报告的内容;(16)评估报告的使用等。该标准每年修改、发布一次。

 

  (一)职业道德


包括:行为、管理、保密和档案管理等四方面。


如果评估师取得报酬取决于事先已确定的评估值或有利于客户的价值,这是违反职业道德的。
  

与评估、复核或咨询服务有关,未经披露而收取的任何费用、津贴或有价值物是违反职业道德的。


为评估业务或招揽业务而进行错误、误导或虚假的广告是违反职业道德的。

 

  (二) 评估者要熟知、理解并正确运用形成准确可信评估结论所必须的公认的评估方法和技巧;不得发生对评估业务具有重要影响的实质性疏忽或错误;提供服务时不得疏忽大意,不造成严重损失的疏忽大意,也有疏忽大意的责任。

 

  (三)评估者必须遵守的评估指南:(1)充分描述不动产,明确产权,考虑评估目的、期望用途、数据收集过程、明确限定条件和评估日期;(2)对所考虑的价值给予明确的定义;(3)考虑评估类型及特点;(4)考虑评估对象部分与整体关系;

 

  (四)适宜的评估方法和技术,要运用于以下数据掌握基础上,即收集、核对、分析并修正下列数据:(1)重置成本的数据;(2)应计折旧的数据; (3)可比销售数据;(4)可比的租金数据;(5)可比的营运费用数据;(6)估计本金化率和折现率数据;(7)对未来租金和费用的预测建立在合理清晰的 证据的基础上。

 

  (五)评估结果进行报告时,评估师须正确反映每项分析、意见和结论,不得误导。包含足够的信息,使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能够理解评估报告。清晰、明确地披露任何直接影响评估的重大假设或限制条件,并指明其对价值的影响。

 

  (六)复核。进行评估复核、报告复核审查结果时,应对被复核报告的充分性和合理性发表意见并应准确披露所进行复核程序的性质。复核的主要内容包 括报告的完整性;所用信息数据的充分性、相关性及修正的合理性;复核所采用评估方法和技术的合理性;对报告中的分析、意见和结论的适当性和合理性发表意 见。对上述各方面如有不同意见,应提出论证。写出复核报告及声明。