房地产及经纪人行业文章

 

 

在美国,风格迥异的malll与各种被遗忘在角落的mall共存,展现了购物中心在其发展过程中的种种历史痕迹,向人们展示着商业竞争的残酷。在这些被遗忘的商业购物中心之中,一部分是因为经营不善所致,有些是缺乏成熟的商业规划而致。

 

适合市场的建筑规划,是在考虑购物中心经营规划基础上、结合建筑要求而进行的适度规划,具体而言,是将商业与建筑成熟而科学地相结合,融合商业的原理及客观规律,把这些科学的因子在单体项目中根据实地进行创造性的融合,最终使这些商业建筑成为一座城市的标志。

 

仔细研究美国mall,可以找出一些经验以借鉴。

 

 

科学的外部流线设计

 

商业地产应具备良好的外部流线设计。优秀的外部流线设计一方面提高了商业建筑实用性,另一方面有力的促进了商户经营。目前,国内部分商业建筑还是沿 用传统 的住宅交通流线方法来进行商业建筑的外部流线设计,甚至搞不清楚客用通道在哪里,专用停车场和临时通道该如何安排等,就进行相应的规划设计,导致商业建筑 在投入使用后,产生很多后续的问题。

 

商业建筑的外部流线在规划之前,首先应当研究顾客从商圈至商业载体所采用的交通手段,根据交通手段来进行交通规划。一般来说,交通手段可分为“私家 车、公 交、地铁、自行车、步行”。当交通方式确定后,商业地产项目外部流线设计就应根据项目周边的道路情况及顾客的交通方式,确定项目交通规划。

 

交通流线的主要构成就是道路和出入口。一般来说,道路和出入口的设计的基本原则是:立体交叉、互不干扰、人车分流。在外部流线设计方面,停车场的设计应当实现两个分流。第一个分流应该实现停车场的外部流线与顾客步行外部流线分离,第二个分离应当实现顾客的停车场外部流线与商店搬运货物车辆的流线分离。

 

关于步行通道的设计。商业建筑的实施布局,要按照顾客采用不同的交通方式流线来进行设计,努力确保顾客的出入方便、安全。在商业建筑的应用当中,为 了把周 边的步行者都吸引过来,首先就必须在外部流线设计上,照顾到步行者的舒适性与方便性,并以此作为外部人流动线规划的基本原则。

 

 

出入口的设计原则

 

商业载体的出入口是商业建筑接送顾客的重要门面,出入口摆在哪里,商业建筑的外部流线终点就在哪里,内部流线的起点和终点就在哪里,商业主轴的头和末就在哪里。商业建筑出入口的设计是一个规划的战略起点,而不是一个简单的技术问题。

 

在进行出入口设计时候,要着重解决如下问题,即,主出入口应当设置在哪里?出入口的位置设置对商业格局有何影响?主出入口的位置设置对经营者有何帮助?次出入口应当设置在哪里?

 

一般而言,主入口设计一般应在:来往人数最多的路径附近、最集中的车站附近、最靠近主要路段的地方、最开阔具有视觉可见性的地方。

 

在进行出入口设置问题上,国内很多的商业载体很容易犯下一个错误,那就是在规划时希望通过多出入口来增加人流。而实践证明,增加多余的出入口并不能 消灭经 营死角,反而使商业人流结构分散。一个优秀的商业街按照规划应当拥有合适的出入口数量。原则上说,如果不是一个方位的线条太长,一个出入口的设置造成行人 的不方便,商业建筑应当在一个方位上只设置一个出入口,这样就能起到足够的商业氛围酝酿的作用,促使人流在商业建筑体内尽量流动,营造更强的商业氛围,同 时也促进了商业回路的形成。

 

 

内部流线设计

 

现代商业地产项目无论是商业建筑、步行街、还是专业市场,其消费体系都是多元化,以满足顾客一切所需为主要出发点,来实现项目的最大商业价值。从这 点来 看,商业建筑内部流线规划就是以商业街道为桥梁,以商业元素为内容的商品营销战略。商品营销战略一般由断面和平面设计构成,它以入口、街道、电梯、自动扶 梯为核心,同时影响着商场的商品陈列和通道的形态、格局。

 

目前,内部流线一般采用“回”、 “井”型来设计,形成人流的闭环。通过街道与动线的设计,再配合手扶电梯和垂直升降电梯使顾客在购物过程中不自觉的形成立体流线体系,形成一个生动、活 力、流畅的平面和空间街道布局。从这点来看,内部流线体系的设计最大的原则是“利于流动、流动四方”。

 

评判商业系统的内部流线体系,一个最重要的原则就是“良好的内部流线设计不会让顾客在商场内转来转去”。在现实中,很多人走入误区,表现在:设计迷 宫式的 商业街道,使顾客不容易走出商业建筑、街道;街道易窄不易宽,街道九曲回肠,妄图利用窄而曲折的街道形成购物氛围;利用厕所引诱,让顾客在内部转来转去, 最后转到经营的死角,利用便利措施达到吸引人流的效果,促进改区域的商业经营。

 

这种现象之所以是一种误区,是因为虽然照顾了商家和商业建筑的利益,却犯了一个原则上的错误,那就是忽略了客户的感受。为顾客服务的思想应成为商业建筑设计的精髓,具体表现在商业街道布局时要充分考虑顾客的感受,而不只是想着短期的利益。

 

 

内部环境的营造

 

在步入体验经济的商业时代,商业建筑的内部环境设计也日益精彩纷呈,各个商业建筑为了营造舒适的环境留住顾客,同时也致力于使购物环境成为形象识别的一个载体,纷纷在内部环境的营造上进行大量的投入,使内部环境也成为商业建筑的点睛之笔。

 

据调查研究表明,商场内部环境的好坏与它的营业额成正比。当顾客进入商业载体,最先感受到的是地面装修、商品陈列、商品广告、照明、天面装修、店面 装修、 地面装修,所有的这些内部环境的因素,都构成了顾客进入商场的第一印象,其优美与否,对商业建筑的品质、档次都产生了直接的影响。

 

内部环境的营造被证明能对规划产生较大的影响。众所周知,商品陈列采用方式有开放式陈列、封闭式陈列及半开放式陈列等几种类型。其中超市、百货公司 以采用 开放式陈列为主,而购物中心、商业街及批发市场大都是采用封闭式陈列,即店面销售,商品展示在独立的店铺之内。开放式陈列有利于形成开阔的、丰富的视觉, 而封闭式及半开放式陈列则要显得更加精美、富有品质感一些。

 

 

建筑结构的设计

 

受到材料及力学的制约,商业建筑的结构不可能天马行空,必须符合安全标准和合理的建设用途,并要能充分考虑建造费用和后续维护成本。

但是,随着科技的发展,新材料、新技术的应用,现在越来越多的商业建筑采用了超前的设计,一个典型的趋势就是:减少柱子数量,加大柱距。

 

现有商业建筑规划具有以下特点:尽量保持商场内良好的视野,注意设置梁柱、支撑物、抗震墙的位置及间隔;商业建筑内前后、左右的柱距尽量一致,使商业建筑的规划更加灵活、实用;在平衡建筑成本的前提下,设定能够确定的合理净高。

 

关于柱距: 针对现在大多采用8-9米的等距离柱商业建筑来说,柱子的减少和柱距的增大则增加了建造的成本。从理论上说,商业建筑的柱距越宽越好,柱子越少越好,但是,建筑结构中的柱距也有相应的标准。
在确定柱网前,首先应对以下问题进行确认,即所采用的结构是否经济、安全,商场内视野是否开阔,通道是否简明,未来有否增减、扩建计划,是否符合停车场的柱距要求,是否便于变更计划。

 

关于层高: 一般商业建筑的层高受其功能、店内陈列影响。设定层高的因素大致受“最小净高、设备层高、材料厚度”的影响,不同的经营方式建筑内要求的 层高也 不尽相同,如停车场的净高要求为2300~2400mm,百货店、购物中心标准层要求净高为3000~3300mm,中小规模超市及专卖店标准层净高要求 为2700~3000mm。

 

在特殊情况下,层高也受到建筑规划的影响。其一是当设置X楼梯时,由于这种楼梯在一个楼梯间内设置了两个楼梯,为能够确保一定的空间,整个楼层的层 高一般 不低于4.5米。其二是当与其他建筑关联时,如剧院、酒店等为适应联建建筑的多样化特点,对部分店铺进行单独的层高设定。其三是在停车场设定自动扶梯时, 应根据自动扶梯的最小高度来确定层高。