房地产及经纪人行业文章

 

 

《飞黄腾达》的提供者是美国大亨唐纳德-特朗普,虽然从小生长在优裕家 庭,但坚持开创自己的事业;虽然商界看他残酷无情,但熟悉者却认为他心地善良……; 因为他的招摇,一度有人认为他是美国最讨人嫌的富翁。这个评价两极的传奇人物,如何创建特朗普王国?他说:“如果有任何人以为我的前途会黯淡无光,那个人 就大错特错了。”

  

1 位明星

 

 “他是个传奇人物,一生起伏跌宕”,脱口秀主持人拉里·金在最近一次对特朗普的采访中以这句话作了开场白,后来他又补充到:“现在没有低潮,未来只有高潮”。

  

《飞黄腾达》助其成星

  

唐纳德-特朗普是一位亿万富翁,在他投资制作真人秀《飞黄腾达》之前,是一位成功的房地产商。不少媒体认为,再度出山的特朗普首先得益于专门为他量身定做的真人秀节目《飞黄腾达》。

  

也许几年前,我们会厌恶特朗普这类的暴发户,但是我们也不得不说,他的确是赶上了新潮流。在这个视觉文化冲击的世纪,特朗普的《飞黄腾达》令你 惊异于 它的新潮和难以抗拒的吸引力。“富人和名人式的生活,你会自然而然的顺着这条路走下去”,特朗普是这样评价他的《飞黄腾达》的。

  

特朗普把他的热门真人秀节目《飞黄腾达》向普通人敞开,这一做法得到了国际媒介的普遍赞同,虽然特朗普并不这样认为。但事实却是如此。

  

当时,《生存者》的策划人马克给了特朗普一个建议:做一个以特朗普自己为中心的真人秀节目。特朗普与马克一拍即合,说干就干。于是,一颗电视新星闪亮登场。

  

下一季的《飞黄腾达》迎来了2000多“想做唐纳德”的人,11个城市在争取主持这个节目的机会。最后的竞赛当然在纽约的“特朗普大厦”举行。

   

生活招摇的暴发户

  

世界上有众多大富翁,特朗普的突出是因为他敢说敢做、敢做敢当的言谈与行事风格,加上他的私生活颇具趣味性,特朗普不仅曾是美国《商业周刊》封面人物,亦曾出现在全美最畅销的八卦杂志《国家询问报》的头条新闻。

  

唐纳德-特朗普的家位于纽约的高尚住宅区,在他豪宅的客厅中央,伫立着巨型的大理石喷泉。生活奢侈的特朗普也是美国最招摇的富翁。他在纽约第五大道公寓的门都非得镀上黄金,以显示他是多么与众不同。

  

特朗普曾经是美国最具知名度的房地产商之一,全美散布着以他的名字命名的高楼大厦、游艇。特朗普成为美国传媒热衷的人物,《间谍》杂志宣称“特 朗普是 一个浅薄庸俗的暴发户”,而美国著名讽刺连环漫画《杜恩斯比利》的主编也把特朗普作为头号攻击对象。上世纪90年代初期的时候,特朗普价值15亿美元巨资 的地产王国曾遭遇巨大滑铁卢,他丧失了2/3的财富,1997年却以自传《特朗普:回归的艺术》而重振雄风。三年后(注:1988年和2000年两度公开 宣称有意角逐美国总统宝座),他去竞选美国总统,虽然后来退出了,但那一个潇洒的挥手仍然给人们留下了深刻的印象。他的退选解释也很有“个性”。因为有洁 癖的他发现公职候选人必须与太多陌生人握手,他说:“这简直太可怕了。研究表明,如果你和别人握手,就有可能感冒。”

  

靠着炒作房地产、股市,特朗普拥有纽约、新泽西州、佛罗里达州等地黄金地段的房地产,并且创建“特朗普梭运航空”,也是新泽西州“将军”职业足球队老板,在风景怡人的城镇兴建数幢华厦与别墅,还购买价值一亿美元的豪华游艇、此外还拥有私人飞机。

   

善于作秀的富翁

  

他的媒体曝光率非常高,喜欢跟摇滚明星似的,每次亮相都美女环绕,所以他也就非常喜欢做跟美女相关的事情,环球小姐大赛也正是他和NBC一起支 持的活 动;他还喜欢和超级模特结婚。在工作繁忙、生活多彩多姿之余,又开始对于选美活动产生浓厚兴趣,遂一举买下“环球小姐”、“美国小姐”和“美国妙龄小姐” 选拔委员会的支援机构与主办权,成为这些选美活动的后台老板。

  

此外,特朗普善于作秀,谙熟自我宣传之道。由于太过招摇,特朗普一度被认为是美国最讨人嫌的富翁。这次节目播出时,为显示他“王者归来”的风 范,特朗 普还在3月22日出版的《纽约时报》、《华盛顿邮报》以及《华尔街日报》等美国主流媒体刊登了好几个整版广告,重点推介他的个人、他的公司以及他的产品。 特朗普公司的人声称,如今他们平均每天会接到超过50个预约采访的电话。

  

  

一位娴熟的作家

  

特朗普是一位非常娴熟的作家。他的第一本自传《做生意的艺术》是每个生意人的“圣经”,卖出了300多万本,被《纽约时报》评为最畅销的书籍, 并连续 在排行榜上维持了32星期的冠军地位。《结局,颠峰生存》和他的第三本书《回归的艺术》一样,也是《纽约时报》评出的最佳书籍和最畅销书籍的第一名。特朗 普最新的小说《美国,值得我们拥有》开始了他文学化的写作路线。特朗普的书与美国民众的工作生活息息相关,同时也阐述了他对美国政治、经济、文化的看法, 这些都是他作品无穷魅力的来源。

  

如今在主持了《飞黄腾达》后的他推出新书《特朗普:如何致富》,出版社为此提前预支了500万美金,而书中第一章的标题就是为《写一本定金达500万美元的书》。该书在上周的北美书市排行榜上名列前茅。

  

  

2 度创业

  

今日看似不可一世的特朗普,其事业拓展与他个人发迹的过程,并非一帆风顺,但他却能以略带幽默的沉稳坚毅态度,因应其一手建立的金元王国的起 落。无论 在事业上遭遇任何棘手难题,特朗普总是不忘面带其英雄式的“特朗普微笑”,继续与名模美女制造绯闻,让坊间八卦杂志不无争相报导,让他成为一位家喻户晓的 富商。

  

  

出生富裕家庭  

  

大学毕业进入家族企业特朗普生于1946年6月14日,在纽约市出世,排行老二,上有一个姐姐,下有两个弟弟、一个妹妹。由于祖父英年早逝,父亲为帮助家计,甚早即 决意创 业,发现房地产生意颇具“钱”途,遂创设“特朗普公司”,专门在纽约市皇后区及邻近地区兴建并经营中型公寓,供一般民众租赁或购买。

  

在父母亲友的爱心呵护下,特朗普自幼即满腹自信,活力四射,无法静下来用功读书。13岁那年,父母只好送他去“纽约军事学校”求学,冀望军校的 严格训 练能帮助他力争上游。在军校就读期间,特朗普人缘甚佳,不仅学业成绩优异,也是运动健将,1964年自军校毕业时,领袖气质已隐然成形。

 

离开军校后,特朗普获准进入隶属长春藤联盟的宾夕法尼亚大学华顿商学院就读。大学时代,特朗普孜孜不倦地汲取商业领域新知,培养机敏生意眼光, 加上父 亲耳提面命的经营秘诀,大四时,已蠢蠢欲动,欲在商界闯出一片天。他不时去国外考察最新与未来的经济走向,深切体认现今最重要的企业经营战略就是“市场行 销”。

  

大学一毕业,特朗普即进入父亲创建的房地产公司任职。虽然大学四年的每年暑假,他都协助父亲管理业务,却不愿待在生活圈子狭窄的纽约市皇后区, 宁可独 自迁居繁华热闹的曼哈顿,勇敢地伸出触角,在高级社交圈结识不少有钱有势的政经名流,对于他日后发展房地产事业,有莫大助益。

  

 

30来岁的纽约富豪

  

人名即可随时借入千万美金特朗普自认比父亲更具野心,他看出纽约市的经济潜力,开始着手兴建外观壮丽显眼的高楼大厦,赚取较高利润。1974年,纽约市曼哈顿区的“宾夕 法尼亚 中央铁路公司”宣告破产,特朗普立刻买下这块地产,向政府建议在此兴建“市立会议中心”,迟至1978年始获纽约市政府首肯。特朗普得寸进尺地向市政府要 求用“特朗普”命名此会议中心,可惜遭市政府拒绝。

  

1975年,特朗普以1千万美元买进邻近纽约中央火车站的破旧旅馆,历经五年的运筹帷幄,不仅说服市政府给予40年减税优惠、顺利办妥贷款手 续,并亲 自监督重建工程,于1980年峻工的“凯悦大饭店”,是特朗普房地产事业上的重要里程碑。他以重金礼聘著名建筑师设计新颖亮丽的旅馆外貌,吸引络绎不绝的 宾客,至今仍生意兴隆。“凯悦大饭店”的成功,彰显出特朗普锐不可挡的企业才华,年仅34岁,已在纽约市颇具名气。

  

紧接着,又以2亿美元在纽约曼哈顿商业区兴筑“特朗普大厦”,这幢高达68层的综合商业大楼,为高收入的民众提供宽敞办公室、精品商店以及豪华公寓,吸引无数长期租客,特朗普亦因此赚进滚滚钞票,并继续攀越更具挑战性的高峰。

  

特朗普逐渐将投资范围延伸至房地产以外的行业,开设赌场、经营航运、主掌职业足球队、赞助职业拳击赛。他在累积财富的过程里,将自己的姓名冠在手下每一项房地产与投资事业上,连他拥有的泰姬玛哈赌场内,供顾客装钱币的塑胶小桶也印上特朗普之名。由于财富堆积而来的荣耀与名位,使他不禁沾沾自喜,陶醉在虚幻的金钱游戏与声色犬马中。

  

由于多年来,在政经界建立了深厚的人脉关系,特朗普轻而易举地扩张信用,投资手笔一次比一次巨大。并傲慢地以“特朗普”之名为保证,有数家银行 竟然愿 意随时提供他千万美元的贷款金额。特朗普经常在媒体针对时局发表己见,语不惊人死不休,使本就自大自信的特朗普,更予人嚣张狂妄的印象。

  

 

遭逢人生转折

  

每顿午餐限于10美元他的商业知识丰富,却因赌性和胆量经常故意在投资与交易时违反常规。商场竞争激烈时,多数人会减价求售,特朗普则越有劲敌相争,越抬高价格。纵使曾因此失去一些生意,他并不以为忤,坚持以其独树一帜的交易手腕在商场横冲直撞。

  

1990年代初期,美国房地产业不景气,特朗普拥有的房地产也贬值,收入随之减少,他的个人资产从17亿美元遽跌至5亿美元。为避免破产,特朗普经常要调度周转资金。当时他债台高筑,每年单是利息的负担就多达两亿余美元。

  

正值特朗普身处财务窘境之际,婚外情曝光,原本被美国民众艳羡的美满婚姻瞬间破碎。特朗普夫妇于1990年离婚的消息,轰动全美。原本被美国民众艳羡的美满婚姻瞬间破碎。

  

曾经慷慨借贷巨款给特朗普的银行团,意识到一旦特朗普宣告破产,不仅失去利息,可能本钱都拿不回来,各银行遂允许他暂缓支付部份贷款利息。此纾 困方案 亦规定暂由银行团监管特朗普手下的房地产,直到他有能力还债。当时他的午餐按照美国破产委员会的规定不能超过10美元。三年之后,特朗普再婚,可惜这段姻 缘只维系六年即分道扬镖。向来喜欢浮夸招摇的特朗普,对于婚变与绯闻,依旧以玩世不恭的态度他甚至扬言,这正好能提升他的知名度。

  

 

逆境坚持不懈

  

如今净资产30亿美元特朗普外貌并非英俊,但因聪颖绝顶、幽默风趣,使他在二度离婚后,成为美国名声响亮的单身贵族,一面处理债务,一面继续执行其缜密的投资计划, 陆续收 回被银行团监管的房地产。及至1999年,特朗普再度活跃于房地产、赌场、娱乐界、体育界和交通界的投资活动。现在,特朗普说他的净资产已超过30亿美 元。

  

在商界看来残酷无情的特朗普,熟识他的亲友却认为他心地善良。不仅常捐款给慈善机构,有时也会默默行善。有一次,特朗普的礼宾车在高速公路上抛 锚,一 位驾车路过的好心人立刻下车协助,这人正巧是刚被裁员的汽车厂工人,迅速修妥礼宾车之后,婉拒收受金钱酬劳,令特朗普非常感动。翌晨即指派花店送一束鲜花 给这位汽车工人的妻子,并且寄出一封挂号信,告知这对夫妇,他已为他们付清房子的所有贷款。

  

特朗普历经财运亨通和濒临破产威胁的起伏之后,纵使依然骄矜奢侈,但已深切认识到企业的创建、经营是长久而无休止的战斗,谁都没有必胜的把握,他唯一能确定的就是他要全力以赴。

  

  

3 任娇妻

  

日前,唐纳德-特朗普的发言人称,唐纳德-特朗普已求婚成功,将迎娶与其同居五年、现年33岁的斯洛文尼亚籍模特梅拉尼亚·克诺斯,这已是唐纳 德-特 朗普第三度娶妻。大量美国媒体在宣布这一喜讯的同时幽默地表示,让大家一起期待他第三度离婚的到来。1972年,23岁的布拉格郊县姑娘伊凡娜嫁到加拿 大,“陪嫁”是她全家一起去加拿大定居。当时她是捷克有名的滑雪运动员,身材火爆,脸蛋漂亮。

  

第一任老婆有旺夫运

  

婚后,伊凡娜和老公开了个小店。伊凡娜精明能干,任劳任怨,把小本生意操持得红红火火。眼界更广的伊凡娜开始想要更好的生活,而她动的第一个脑 筋,就 是置“已婚女”的劣势于不顾,一头闯进了模特界。第一任老公知道伊凡娜这样的美女今天“放养”,明天就要改姓!最终的结果只有两个字,离婚!

  

1976年,已在加拿大模特界闯出点小名气的伊凡娜,混在一大群年轻粉嫩的小模特堆里,被公司送到纽约宣传蒙特利尔奥运会。一晚,这伙高个美女 去一家 高级餐馆吃饭,一边嚼,一边眉飞色舞地议论纽约最近“金龟婿”的最佳人选———刚刚继承了一大笔遗产的地产小老板唐纳德-特纳普。

  

谁也没想到,这个小老板正坐在离她们一米远处。更没想到的是,他视那些双十年华的小姑娘为粪土,把自己首次结婚的宝贵机会,留给了出身贫寒的捷克二婚妇伊凡娜!

  

更神奇的是,伊凡娜大概有全世界最旺的帮夫运。在她的帮助下,本来只称得上家境殷实的地产小老板像坐上了火箭,“咻”地一飞冲天,成为曼哈顿最富的地产商。

  

  

第二任老婆公开示威

  

1990年,伊凡娜和唐纳德的婚姻步入第13个年头。这一年冬天,他们呼朋唤友,去科罗拉多的滑雪胜地亚斯本度假。高高的雪坡上,伊凡娜长发飞 扬,急 驰而下。突然,一位身形婀娜的年轻女子滑到她身边,微笑着说:“你好,我是你老公的情人……”也亏得伊凡娜是滑雪手出身,才稳住脚跟……原来,唐纳德和一 个叫玛拉·梅普尔斯的三流女演员有了婚外情,而且常在大庭广众面前搂搂抱抱,毫不顾忌。

  

一切明朗,唐纳德除了给钱,别无选择。最后讲定的“分手费”是2500万美元。说实话,以伊凡娜在特纳普集团中的地位,拿这点“分手费”还是亏 了。可 她快刀斩乱麻,拿到了钱就不再与前夫多啰嗦,收拾铺盖就另觅新巢。“最白痴的女人,是等他又结了5次婚,还在到处哭诉他忘恩负义———我绝不让自己的生活 就此毁掉!”伊凡娜这样说。

  

伊凡娜很聪明,知道把离婚的轰动性效应转化为机会。离开前夫的这些年里,她专卖化妆品、女装、首饰的电视直销公司在全美闻名遐迩,创收可观;她 写了两 部小说,一度卖到洛阳纸贵;她办自己的杂志;她还是《全球离婚》杂志的专栏作家……伊凡娜还接受《大老婆俱乐部》邀请,在片中露脸,这也无形增加了这部电 影的说服力!唐纳德后来娶了玛拉,但两人婚姻只维持了6年。

  

 

4 个子女

  

唐纳德-特朗普曾表示说,自己的儿女从小生活在富裕的环境中,都是被宠坏了的小孩,永远也长不大,但他同时说:“我认为这都没有问题,他们都是好孩子,我从来没有对他们的所作所为害臊过。”

  

唐纳德-特朗普的前三个孩子都是第一任夫人伊凡娜所生育,现在他们都是年轻人了,在富丽堂皇、宫殿般的豪宅中长大,从小看到的是大理石地板和水 晶吊 灯。1990年,特朗普夫妇离婚,三个孩子从此搬离了梦幻般的豪宅,但富裕的生活一直陪伴着他们。特朗普还有一个10岁大的女儿蒂法妮,是他的第二任太太 玛拉·梅普尔斯所生。他的三个孩子表示,他们觉得自己很普通,并不因为特殊的家庭教育背景而显得与众不同。22岁的大女儿伊凡卡提起父母的婚变,这样说: “改变一样东西很难的时候,你必须学会接受它。爸爸养育了我们,给我们带来财富,同时也试图让我们围绕在他周围。”

  

“我定期给他们零花钱。他们的母亲非常优秀,管孩子比较严格。但我觉得,他们受的管制也太多了,”唐纳德-特朗普如是说。

  

与唐纳德同名的大儿子小唐纳德是特朗普公司的职员,他说自己从小接受优秀的文化熏陶,但是父母却从来不会让他沉迷物质享乐。“一切都是有限的,如果我们需要什么,就必须付出劳动,”小唐纳德说:“记得我读大学的时候,许多朋友笑话我还借钱去洗衣店洗衣服。”

  

唐纳德-特朗普说,自己从来没有喝过烈性酒,也从来不抽雪茄,而且鼓励自己的孩子不要和烟酒沾边。当人们问伊凡卡说,为什么她从来不去迷幻派 对,她的 回答总是:“我认为没有得到父母允许的事情,就最好不要参加。原因就这么简单。”小唐纳德也同意:“这对我们来说,不属于可以选择的范围。”

  

当别的孩子长大成人后,往往从事着自己喜欢的事业。但是唐纳德-特朗普的孩子们却非常渴望插手家族生意,为自己的父亲工作。

  

20岁的艾里克充满崇敬的说,他非常尊敬自己的父亲,因为“他是人们的偶像,我绝对愿意追随他的脚步。”这三个孩子从小就被刻意培养成唐纳德- 特朗普 的接班人,3人均在宾夕法尼亚的沃顿学院学习建筑或经济。艾里克是乔治敦大学二年级的学生,他也想同父亲和兄弟姐妹一样,进入沃顿学院学习。小唐纳德是华 顿学院的研究生,现在也正在管理曼哈顿的新兴家族生意——声誉甚高的特朗普公园大道。伊凡卡还有一年就可以从沃顿学院毕业了,但她打算继续自己的模特生 涯,她说:“我觉得做一个模特非常有趣。”

  

唐纳德-特朗普的孩子经常被父亲的言行所打动,艾里克说:“每条路上,都有他的指引,给了我们无法言喻的帮助。”唐纳德-特朗普却说:“不,是你们让我活得快乐!”

  

 

7条成功守则

  

你必须拥有一定的禀赋;

  

做自己喜欢的事。我没有看到过任何一个成功的人不热爱他们的工作;

  

永不停止。如果前进道路上有一道铁墙,你都要咬牙闯过去。你绝对、绝对不要在心里说放弃;

  

自信很重要。但是自信不是你对自己断断续续地重复:“我会做到”,而是没有任何条件的信任自己;

  

互相考验。这是我至今实行的信条,从中你可以看到人们身上的优缺点,并以此作为任用职员的准则;

  

仔细辨别争论。即使在烈火中,也应该保持冷静。优秀的领导人可以在杂乱的争吵中分清主次,不称职的却会从争吵中迷失方向;

  

忠于你的团队,热爱你的队员。不忠是所有人性缺点中最卑劣的一种。我很少说:“你被开除了!”除非是别人首先出卖了你,否则在商场上我会极力保持忠诚。

 

他在节目中的“you are fired”更是广为流传。在节目中,通过纽约街头生存,来自全国各个地方的16位精英,只有一位能够幸存,成为Trump的学徒。

 

通过这个节目,最重要的是我们了解了外国职业经理人的商业理念,以下是我总结的第一季度《学徒》中Trump的商场感悟。希望读者能从中受益。。。

 

1.“Don’t Negotiate With Underlings”.

不要与你的部下谈判-处理好人际关系是重要的,是艰难的。

 

2.“Respect comes from winning”.

尊敬来源于胜利-只要你赢,别人就会尊重你。

 

3.“The Art of the Deal”.

交易(谈判)的艺术-谈判是一门非常非常微妙的艺术,有时你必须强硬,有时你必须甜言蜜语,你从来都无法确定,这要看你要对付的人是谁,我总是说,谈判实际是学不来的,这几乎是天生的,只凭着基因,一名谈判手就诞生了。

 

4.“A Deal’s a Deal”

一宗买卖就是一笔交易-你一旦与某人做生意,一定要坚持到底,你与别人握手,就要象那回事。

 

5.“Stand Up For Yourself”.

你要为自己辩护—你要为自己争取,因为其他人不会为你而争取。

 

6.“Know What You’re Up Against”.

了解你的对手-谈判是很奥妙的艺术,最重要的是要知己知彼,否则就会在人面前出丑,一败涂地。

 

7.“God is in the Detail”.

上帝就在细节里-当人们需要买一样东西,尤其是有钱人,他们会看它的细节,如果有不妥的地方,他们会看到的,而且这会影响到价钱。

 

8.“Beggars Can’t Be Choosers”.

乞丐不可能成为决策者-卖东西千万不要求人,如果不成功,你被骂也不要紧,但你千万不能靠乞求卖东西。

 

9.“You’ve Gotta Believe”.

你必须相信-你得相信你卖的东西,如果你不相信――如果你不是真的相信自己,那就永远不会成功,它就永远也卖不出去,你就会很可怜。

 

10.“Think Outside The Box”.

不拘泥于形式-从不同的角度观察已经是老调常谈了,但是如果你真的想成功,这就是你必须做的。

 

11.“It’s Easier To Think Big”.

很容易把事情想大-对我来说是很容易把事情想大,对我来说去赚更多的钱和资本却比较容易,就像我如果做了一个小的工程,那就没人会在乎,没人会想去 投资,去负担费用。例如我造了一个新的高尔夫球场在新泽西,场所覆盖了500英亩地,这是很大的了,当我造好了,这个高尔夫球场会是全世界最好的球场之 一。

 

12.“Passion”.

激情-你不可能成功若没有激情,如果你不喜欢你做的,如果你没有激情,忘了吧。做其他事情,你会更成功,你将会更快乐。

 

13.Dog Does Not Eat Dog.

狗不会吃狗肉-发生在商人或女人身上的最理想的事就是有才能的人围绕着他们,并且那些有才能的人碰巧对你是忠诚的,你从来都不知道是什么造就了忠诚的人,你猜应该怎么办?如果他们有一次对你不忠诚,那们不要给他们第二次机会,因为他们根本不会在下次对你忠诚。

 

无权发表言论,因为我地位卑微;

但我有心插柳,因为我好奇商界;

无权发表阔论,因为我涉世未深;

但我心怀远志,因为我渴望金钱。。。。