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美国买房小知识 | 8条黄金房产投资建议及真实案例分享

 

 

你知道…… 

怎样定义财务自由? 

财务自由应该是个什么状态? 

通过投资住宅,实现财务自由的途径有哪些? 

如何选择房源? 有哪些基本原则?

 

 

问:您是怎样定义财务自由的,您觉得财务自由应该是个什么状态呢? 

对财务自由的定义,实际上各家是不同的。就我的理解来讲,如果是对我们劳动人民普通的工作者,如果能达到1到2万块钱,就是平均2万块钱左右每个月的收入,就说你可以自由支配的收入,在美国基本上就可以生活得很自由,你的吃穿住用,孩子上学应该都没问题了,所以差不多就是在2万块钱左右的月收入。  

那至于大家希望在多少年内退休,多少年内,实现财务自由呢,那就是根据个人的情况不同。比方说,你现在的工作,你的年龄,就是两个人一块的收入,你有几个孩子,就是你住在哪个地方,也都是不一样。  

但是就说期望在3到5年内、或者到15年20年内退休,通过做房地产都是可以实现的。其实如果是我们大家做了房地产,要真正的实现完全的退休,可能就不大容易了。  

因为将来我们有了房子以后,这些房子肯定会给你找事儿。因为有房子了,以后你买保险,交税,收房租,招房客,甚至上法庭,这些事情可能你都少不了。

 

 

问:通过投资住宅,实现财务自由的途径有哪些呢? 

通过投资房子来实现财务自由。就我的理解来讲,根据我的经验,就是根据我们在费城宾州这个地方来讲,只有两条路可走。  

方法一:购买现金流不大的房子 

第一个,就是你想办法筹钱,你买一批现金流不大的房子,只要是房子能养活自己,你贷款15年。那么15年后,你能还清贷款,那你手里边有一批房子了,打比方说,你15年后,你有15个房子还清了。  

每个房子每个月有1500块钱,15个房子就是15000块钱。你的租金就归你自己支配,那15000块钱每个月的收入也差不多,那就可以实现你给我退休生活了。  

方法二:购买现金流大的多家庭公寓 

第二个方法,就说我们要买一批有几个现金流足够大的多家庭的公寓,就说每个月都给你产生几千块钱的收入,那你有几个(房子)。那你在短短几年内,也可以实现财务自由。 

 

 

真实案例一 

我有一个朋友,今年45岁左右,工作挺忙的,两口子都上班也挺忙的。我们在2013年的时候,我们就讨论准备搞几个大流量的房子,经过讨论了以后,我们这边就买了,买了大概五六个房子,当时比较大的多家庭的房子。  

就在短短的三年内就实现了,大概每个月毛租金5万块钱,净现金流大概2万多块钱的收入,他去年就顺顺利利的就退了休。现在就在家管孩子、管房子。  

 

 

真实案例二 

还有另外一个朋友,也是通过同样的方法大概三年左右,实现了两万块钱左右的现金,就是净现金流的收入。那现在也基本上就是准备退休,这两个朋友都实现了退休。 

 

 

问:您刚才讲到买几个现金流足够大的多家庭公寓。那针对大现金流的房子来讲,您是如何选择房源,您有哪些基本原则? 

给大家重点讲一下,就是我们要买大现金流的房子,怎么买房子?  

其实我们还是有一些原则的,作为费城地区来讲。  

 

建议一:地理位置为首选要素 

第一个原则就是地理位置,因为你无论买什么房子,你一定要考虑最好的位置的房屋,无论是在中国、在美国,在任何地方。无论是在城市郊区,你肯定是买最好的地理位置的房子,所以我首先考虑的是地理位置。  

 

建议二:购买现金流大的房子 

第二个就是现金流,因为我们要做大现金流的房子,那我要争取做到现金流很大,就是要争取做到每个项目,现金流要达到每个月两千块钱或者以上,就是我买一个房子或者建一个房子,我要达到差不多这个要求,就是两千块钱左右。

 

我如果有五栋房子,就实现了每个月1万块钱的现金流的收入了。如果你有能力、你有钱,你的资金量比较大,那你可以做到5000到1万块钱,每个月买这样的房子。  

 

建议三:不做单家庭的房子 

还有第三个原则呢,就是我们不要做单家庭的房子,我是不建议我的朋友们做任何单家庭的房子。我们说第一个,你买很多小房子,将来就是15年以后还清,单家庭的房子基本上不可能达到每个月2000块钱左右的或者一千块钱的现金流。单家庭的房子通常只能有几百块钱,一两百块钱。

 

建议四:不做郊区的房子 

还有一条,就是不做郊区的房子。当然有些朋友是专门做郊区的房子,但是我就是建议大家不做郊区的房,我就做大城市热点地区的房:  

是因为这些大城市的人口众多,工作的机会也多,那么租房子的人也多,所以你招租起来不困难,就说房子还升值的潜力还应该是比较大的。 

 

 

作为费城地区来讲,为什么不做郊区房子呢?  

因为郊区的税比费成本高,这也是造成郊区的房子没有什么现金流的原因之一。  

 

建议五:不做烂区的房子 

还有一条重要的一条,就是不做烂区的房屋,那么得对你们当地的房产市场要做一个评估。如果你不了解,那么可以找你们当地的broker比较熟悉的流程来帮助你,或者你自己上网查一些,做一些功课。  

要知道你们当地城市哪一些房子,就是那些区的房子比较烂。就是所谓的不是房子烂,而是那一个区的经济状况,就是租客的情况比较乱。  

像这种房子不要买,因为这种房子你买完了以后,租金可能也是不错的,肯定挺高的。可是你要去给那些烂房客去打交道,他可能三个月、五个月不交你钱,你去上法庭,然后就赶人。租客这个房子给你破坏破坏,你再去修房子,可能这么一年就白干了。

 

真实案例三 

我有朋友真的就是在纽约的烂区了,买了一二十个房子,那过去五年当中呢,几十次的上庭,驱赶房客可能也就是没赚钱,甚至是赔钱的。就是过去这几年就白干了,所以就房子后来就全卖了。

 

建议六:不靠赚差价来发财 

还有一个原则,不靠赚差价来发财。就说我买房子,我第一考虑的不是这个房子将来会不会升值,他会不会涨价。  

我也会考虑我买好区的房子,我就认为他就肯定会涨价,但是我不去预计我将来房子涨价,我赚了多少钱。我的目标呢就说我要买房子,我要收租金,要拿到大的现金流。  

这个现金流本身他可以养房子,多的现金流可以养你们家的人。就是我一家生活是没问题的。即便是我们遇到了像2008年这样的重大的经济危机,房产就是市场崩溃,那么我只要房子有比较好的租金,有大的现金流。那我也能度过这个危机的这一段时间这么几年,所以要买好房子,不靠赚差价发财。  

从我们这边的情况来讲,我主要是看大学的房子。也有一个大家需要注意的,并不是说每一个大学你都可以去做,那有一些小大学才几千人,他可能也是对这个住房的需求也不是很大。  

 

建议七:关注大城市的热点地区的房产 

再一个,就是要关注大城市那些热点地区的房产。那有一些大城市,他是市中心反而是不好,就是稍微边缘一点的,反正好。  

就是说你这个要研究当地的具体在哪一个城市哪一个地方,那你去研究哪个地方房子租的比较好,比较热点。我们要找到那些租金高需求旺盛,出租容易,而所在这个地区有比较安全的这些房子,这是大家需要做功课的。

 

建议八:看准时机,抓住机会 

那还有原则,那就是我们遇见机会了,你看到了机会,第一印象,再加上你做过研究做过功课,你看到了一个房子,你认为这个房子,它能赚钱,能有比较大的现金流,或者将来我给他买回来,我装修完了以后会有比较大的收益。  

那好多机会,是可遇不可求的。如果你失去了这个机会,那可能就就没人陪你玩了。你就只能当观众了,别人买走了,那人家去玩游戏,那你只能当观众了。  

就是说我们平常买房子的时候呢,我们可能考虑的是几万、几十万的差价。  

到一般去买菜的时候,可能考虑才几毛钱、或者几块钱,就是你给菜贩子来讨价还价可能就省几毛钱。要是买个车呢可能在车行里dealer,搞来搞去的可能搞到最后省了几百块钱或者一千块钱。

 

那房子,就是说一个房子几十万,或者几百万的房子,你这个差价可能会几十万、几万、几十万的,但有时候,就是为了得到这个机会,我知道后边有几十万,那么我可能是多掏了几万,或者是十几万,那我可能在这个机会给抓到了,我就不能放掉这个机会。  

高价的优质房产 v.s. 不升值的劣质房产 

就是我买房子的时候,我们不能怕贵,那么房子一开始,可能我们买房子也是这样,便宜的3万、5万、10万这样的房子,那这样的房子呢,实际上有一些的烂区很便宜,那将来呢它升值可能也不升值,你10年、20年以后可能还这个价钱。  

如果你买到好区的热点地区的,质量高的房子,可能他的租金也会好,将来卖的也会高,升职也会快,所以我们就是不要怕买高价的优质房产。