土地的四元属性

（一）土地的自然属性

土地的自然属性表现在：土地的肥力、土地的生产力、土地的承载力和土地的位置、面积等。

①土地具有生产力

②土地的固定性和区域性

③土地面积的有限性。土地的自然属性集中表现在土地的生产力和地基的承载力和其区域性上。

（二）土地的经济属性

土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。

土地的资产特性，主要表现在三个方面：

①土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；

②在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；

③土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的。

（三）土地的社会属性

土地的社会属性表现为土地的法律关系，是由土地产生的人与人之间的社会关系。（利用法律手段严格界定土地使用人或所有人、地方与国家的权利和义务。）

（四）土地的文化属性

土地是人们生活的环境，影响人们的生活质量。目前，土地的存在价值、旅游价值和资源环境价值受到越来越多的重视。实质上，土地的文化属性资源价值的基础上在考虑了土地可持续利用基础上，体现了更高层次的人地关系。

房地产的属性

（一）商品属性

房地产是一种劳动产品，具有价值，可以被占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价格。

房地产的商品属性使其成为消费品。

（二）财产属性

家庭的重要财产。

企业团体的重要财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。

地方政府征收财产税的主要标的。

（三）投资品属性

房地产是一种投资品，其商品属性、财产属性及投资属性会影响人们的投资行为。

政府可以指定房地产投资的鼓励或限制政策进行宏观调控。

（四）社会属性和政治属性

住房问题，社会保障问题，关系社会生活水平

房地产，政治问题，关系社会稳定和经济健康发展

第二章

地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租等内容。

级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。根据级差地租形成的条件不同，又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。

级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。

两者的关系：

级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。

从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。

从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。

新古典经济学时期流行的地租理论是边际生产力地租理论。

投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。在陆续投入的过程中。陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的过程。我们把所 产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称为边际剂。它所产生的报酬称为边际报酬。投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总 报酬。所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。

区位理论

农业区位论

19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。

孤立国假设

孤立国是假设一个与世隔绝的国家。

在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；

在这里土壤肥沃性质相同，气候、地形等完全一致；

城乡间唯一的交通手段就是马车；

各地农业经营者的能力和技术条件相同；

孤立国与外界隔绝；

农作物的经营目的是谋取最大利益；

市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。

主要内容：

在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。用公式表示为：

利润=农产品市场价格－农业生产成本－运费P=V-(E+T)

杜能运用这一公式分析了城市周围土地利用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。

贡献：

杜能对农业区位论的研究从级差地租出发，阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放到集约变化。

工业区位论

德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》

韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，认为区位因素可以划分为三类：

一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。

区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。

自然技术因素和社会文化因素等。

韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。

工业区位选择应遵循的三个法则：运输、劳动力、集聚（分散）区位法则。

3、中心地理论

中心地理论是关于城市区位的一种理论，产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的主要目的是探索和揭示城 镇分布的“安排原则”，即决定城镇数量、规模和分布的原则，基本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务 的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。

等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是：市场最优原则、交通最优原则、行政最优原则

中心地理论的核心内容

１、正六边形原则

(中心地的服务范围有围绕中心地呈六边形分布)

２、同级独立排斥

(同级别的六边形之间是相互排斥的，成蜂窝状网格分布)

３、不同级相互嵌套

(不同级别中心地的六边形服务范围的的大小和面积是不同的)

(中心地及其服务范围是由一级套一级的网格相互嵌套而成的)

（一）影响土地区位的主要因素

影响土地区位的主要因素可以概括为一般因素、区域因素和个别因素等。

一般因素指对城市土地具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。

区域因素是影响城镇不同地区土地区位条件的因素。

个别因素指与宗地直接有关的自然条件、市政设施等。

（二）影响房屋区位的主要因素

房屋的区位指的是立体区位的一种形式，即在土地区位相同的情况下，具体到各个房屋（多层或高层建筑）的立体区位的差异，包括楼层、朝向等。这些因素不同，影响到房屋的使用效益，也影响到房屋的利用价值。

第四章房地产价格

1、土地价格构成的本质

①理论上的土地价格：

从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。

土地是由土地物质和土地资本构成，与此对应，地租是由土地物质所要求的真正地租和土地资本所要求的租金性质的地租构成的。

②土地价格与土地交易额：

土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。

③土地价格构成：

土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

《房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（公告地价）

按不同的标准，可以划分出多种土地价格：

市场价格和市场价值

土地所有权价格和土地使用权价格

基准地价和标定地价

课税价格、征收价格、抵押价格

总价格、单位价格、楼面地价

评估价格

土地价格增长的形态可以分为三种：投资性增值、供求性增值、用途性增值。

（1）投资性增值：包括宗地直接投资增值和外部投资辐射性增值。

（2）供求性增值：也可以称为稀缺性增值，是指随着社会、经济的发展，对面积有限的土地需求，日益增加，从而导致地价的上涨。

（3）用途性增值：是指象农地转化为非农地、工业用地转化为商业用地等土地用途发生变化或预期可能将要发生变化而引起的土地价格上涨。

土地价格与国民经济的关系

（1）地价与经济周期

地价受国民经济周期的影响而呈现周期性波动。

（2）地价上涨可能对国民经济造成的不良影响

住宅问题难以解决；公共事业难以开展；

地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费；

土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环

（3）地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响

1）投机和泡沫造成的价格暴涨，会使对产品的需求增加，从而使价格更加急剧上升，导致虚假的繁荣；另一方面，投机和泡沫造成的价格暴跌，会导致需求的突然减少，引发价格急剧下降，从而人为的导致企业亏损和经济萧条。这就造成供求的脱节，使市场经济无法有秩序的进行。

2）投机和泡沫造成的虚假繁荣，会使得信用过度膨胀，以至于泡沫破裂时，国民经济的各个环节之间就会出现喜用的相互拖欠甚至不能偿还的现象，信用渠道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后果。

房地产市场

房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。

房地产市场是由交易对象、市场参与者、价格和资金四个基本要素组成。

房地产市场的特点：区域性、供给调节滞后性、垄断竞争性、投机性。

房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。

影响需求量的因素：

该（类）房地产的价格（2）消费者的收入和偏好（3）相关物品的价格（替代品和互补品）（4）预期房地产价格的变动趋势

房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。

影响某一类型房地产供给量的因素有：

（1）该类房地产的价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术水平（4）房地产开发商对未来的预期

房地产需求的分类

按照需求的性质，房地产的需求可以分为生产性需求、生活性需求、投资性需求和投机性需求。

按照需求者的来源，房地产的需求可以分为本地需求和外来需求。

房地产供给的分类

根据房屋的存在状态，房地产供给可以分为现实供给和潜在供给。

取得房屋销售许可证。

根据房地产是否适销对路，房地产供给可以分为有效供给和无效供给。

无效供给也会转化为有效供给。

房地产市场运行的特征：

单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。

如果房地产供求均衡则价格稳定。

如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。

市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。

房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。

1、房地产中介服务市场的涵义

房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。

房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分。

2、房地产中介服务市场的作用

房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用。

发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志。

3、房地产中介服务市场的培育

（1）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业。

（2）规范管理，提高中介机构服务质量。

（3）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精神和行业的整体实力及形象。

（4）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务。

房地产金融市场的具体业务包括：

房地产生产性开发贷款

证券（股票、债券）融资

房地产信托：（信用委托）

房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

住房消费信贷即购房抵押贷款

住房公积金

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。

房地产保险

物业管理市场的特点

（1）服务性

（2）契约性

（3）双向选择性

（4）职能的双重性：社会职能、企业职能

一、房地产市场分析的概念

房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容有：宏观经济分析、地区市场分析、专业市场分析、项目市场分析。

房地产经济波动

一、房地产经济波动的含义和类型

房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。

房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。

房地产经济波动：

①按波动是否有规律来划分：规律性波动、非规律性波动

②按区域大小不同来划分：国家房地产波动、区域房地产波动、城市房地产波动

③按物业类型和用途分类划分：住宅市场波动、办公厂房市场波动、商业用房市场波动、厂房仓库市场波动

④按经营类型来划分：租赁市场波动、销售市场波动

房地产经济波动指标分类

①按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。

先行指标又叫先导指标、领先指标、该指标的峰或谷的变动一般领先于基准波的峰或谷。

同步指标的变动时间一般与基准波的变动时间相一致。

滞后指标的变动则往往落后于基准波。

指标的先后是相对的，不是绝对的。（时期、区域）

②按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。

价值量指标包括：房地产价格、土地资产总额、房地产投资额、居民收入等。

实物量指标包括：住房开工面积、商品房销售面积、土地供应量、就业人数等。

③还有绝对指标和相对指标之分。

绝对指标如房屋价格、居民收入、房屋空置量、土地资产、GDP等。

相对指标如户均房价收入比、房屋空置率、土地资产/GDP等。

三、房地产周期概念

房地产周期是指房地产经济运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。

房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的经济波动。

四、房地产泡沫的内涵与特征

（一）房地产泡沫的内涵

所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。

（二）房地产泡沫的特征

房地产泡沫具有以下主要特征：

房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；

房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；

房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；

房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

（三）房地产泡沫的判断指标

根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为：

预示指标

指示指标

滞后指标

房地产泡沫产生的原因和运行机理

房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。投机价格机制。自我膨胀机制

房地产泡沫独特的运行机制，扰乱了市场的一般运行机制。此外，由于某些传导机制的作用，使房地产泡沫的危害加大。

房地产泡沫的外在冲击机制指的是在某种外界因素的冲击下，房地产泡沫产生或者破灭。许多因素都可能成为泡沫的冲击因素。诸如利率的升降、税收的增减、石油价格的升降等。

价租比是指房价与房屋租金的比值或地租与地价的比值（反过来则是租价比，也称租售比）

房地产产权

所有权的四项权能

根据“四项权能”理论，土地所有权可以分解为：

占有权能：占有指对物的实际控制。

使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。

收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。

处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。可以决定土地的出让、转让、出租、抵押。

二、地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定对他人土地加以支配的权利。

其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。

“他人土地”是指他人所有和使用的土地；

“支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。

地役权的主体是供役地、需役地所有权人或使用权人；

客体包括供役地和需役地。

三、土地抵押权的设定

①土地抵押权只能依法设定。

②土地抵押权的设定属于要式行为，需要订立书面抵押合同和抵押登记，抵押登记是其法律关系成立的要件。

③没有抵押合同，抵押关系被视为不成立。仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵押权人的利益不受到法律的保护。

④在同一土地权利上设定的多个抵押，依登记的先后顺序确定其清偿顺序。

房地产制度

土地收购储备制度

土地收购储备制度是指政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。

土地收购储备的意义：

（1）有利于政府把分散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断。

（2）有利于进一步规范土地交易市场，避免协议出让中的“暗箱操作”，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。

（3）有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失，实现其保值、增值。

（4）有利于盘活存量、闲置土地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化。

二、住房保障制度:

(一）廉租住房制度

当前我国廉租住房制度存在的问题：

                     ①缺乏明确的目标和长远规划

                     ②廉租对象覆盖面过于狭窄

                     ③迫切的需求与短缺的房源供给形成鲜明反差

                     ④供应手段匮乏⑤住房法律、法规建设滞后

完善我国廉租住房制度的建议：

                     ①落实机构，严格管理房地产行政管理部门，与民政部门的低保对象衔接。

                     ②落实资金，降低成本财政预算安排为主，拓宽资金渠道，降低管理成本。

                     ③完善进入和退出机制严格划分最低收入家庭的收入线和面积标准。收入线以民政社保对象为主，从严考虑边缘“双困户”。住房面积严格掌握“60%的标准”。动态管理，增加进入退出机制的透明度。

                     ④关心“夹心层”住房购买经济适用房困难，又不符合进入政府廉租住房条件的城市居民群体。

                     ⑤强化监督机制专门机构监督住房保障工作。

经济适用房制度

经济适用房制度中存在的问题:经济适用住房供应持续减少\经济适用住房管理不到位\经济适用住房制度的实现方式不完善

完善经济适用住房制度的建议:增加建设数量、制定合理的建设计划和标准、要严格规范销售管理、租售并举，以租为主

“以房养老”

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

我国现阶段推行以房养老的问题和障碍:

（1）法律制度未完善（公开透明的法制环境）

（2）养老观念需更新

（3）养老机构不完善

（4）金融机构没动静

（5）70年产权制约市场

（6）适用人群范围小

四、土地管理制度确定的原则

①与土地产权制度相适应

②与国家行政体系相协调

③反映社会经济体制的性质

房地产税收制度

一、税收的特征、效应

税收的特性：强制性、无偿性、固定性。

税收的效应：转嫁效应（转嫁有两种基本方式：顺转和逆转），经济效应（它可分为收入效应和替代效应）。

土地增值税

1、纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

2、征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

3、课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

应交税额=∑（各部分增值额×相应税率）

税率和应纳税额的计算

4、土地增值税按照四级超额累进税率征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

三、房产税

1、房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税。

房地产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收。不包括农村。

房产税由产权所有者缴纳。

2、房产税计税依据：

（1）从价计征

按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

（2）从租计征

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

3、房产税使用比例税率，依照房产余值计算缴纳的税率为1、2%；依照房产租金收入缴纳的，税率为租金收入的12%。

房产税应纳税额=计税依据×适用税率

房地产市场调控政策

一、房地产市场调控政策的内涵

房地产市场调控政策是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。它是一个相互联系、相互配合的政策体系。

包括财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、投资政策等多种类型、多种功能的政策。

房地产市场调控政策的特点：稳定性、灵活性、区域性、前瞻性。

房地产市场调控政策的总体目标

房地产市场调控政策的总体目标：保持房地产经济总量基本平衡，优化房地产行业结构，引导房地产行业持续、快速、健康的发展，提高人们的居住水平。

具体可分为以下四个目标：总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡、优化结构目标、投机抑制目标、福利保障目标。

三、房地产市场调控的主要政策手段

①土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控。

②货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。

③税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产供求双方主体的收益水平。

④其他政策：如产业政策、投资政策等。

转自：中国房地产策划师联谊会