买房卖房贷款居住

 

 

 

 

灣區的春天似乎也是灣區地產市場的春天, 自2008年金融危機以來到現在,房市跌宕起伏. 2009年因為市場的不確定性,以及銀行的銀根危機,很多銀行恐慌性大量將銀行屋投放到了市場, 造成了2009年春天的地產市場底部. 之後政府出台的鼓勵刺激計劃,很多首次購房者入市,掀起了一波小的高潮. 還記得當時在North Valley的一個房子出來,賣方收了100多個offer, 競爭激烈程度比今天可能有過之而無不及. 但是那一波的動力不足, 在鼓勵措施結束後, 就業及經濟依然沒有長足改善,銀行改回收屋為短售屋, 不良房產投放到市場,導致了新一輪的下跌, 2010年房價向下, 到了2011年初到2011年中, 灣區部分地區房市逐漸平穩, 利率持續走低,到了下半年, 越來越多的投資人,首次購屋者入場, 造成需求猛增. 在奧巴馬新政不斷出台的情況下, 一些銀行原本要回收房屋狀況得以緩解, 許多水下房業主得到援助, 機構投資人批量收購銀行房屋,小投資人也趁勢吸納,造成庫存急跌. 也就出現了今年春天開始的新一波反彈。很多06,07年的情況也逐步出現,就拿Sunnyvale的新屋Fushion為例, 前幾次開盤房價基本上漲1.5萬,數十人排隊,每次開一兩個樓盤, 需要搖號購買,經紀人們都感慨說,這種情況96年見過,06年見過,現在又看到了。供求關係會隨著時間的推移和市場的變化而得以緩解,但如果房屋庫存不大幅增加,現在的情況還會持續一段時間。

     

根據購房者的情況,基本分為首次購屋者,投資人和升級換房購房者, 各自有不同的需求,所以在購房時的策略也是不同的。近期的租金一直上漲, 而房價又是低點,比較租房和買房, 把每個月付房租的錢或者更少的錢拿去買房子付月供,不僅可以擁有一套屬於自己的住宅,還可以有稅收上邊的優惠,把利息支出和地產稅拿來抵稅, 這也是為什麼大量首次購房者不斷進場購屋。至於買房和租房的比較公式,我已經放到了我的網站,大家可以使用。地產投資時機至關重要, 現在如果選對房子,購買出租屋往往可以帶來正的現金流,就是每個月房子的收入大於支出,而且今後房價上漲, 還可以有額外的增值收入,我從去年開始就有一系列的地產投資講座,如果大家想了解更詳細的投資知識,可以在我的網站閱讀文章。以上兩種購房者在現在的市場上佔大多數。


     

現在的市場是賣方市場,對於賣方來說, 房屋銷售似乎不是難事, 最近兩個月我幫助屋主銷售的房屋平均一個星期就可以找到買家成交。但這種情況,讓很多購房者都感受到了強烈的競爭壓力, 動輒十餘或數十個競爭者,市場上許久不出中意的房屋, 下了好多offer但還是拿不到房子,很多全現金購房者參與競爭等等現在都是司空見慣了。要買到房子, 需要針對自己的實際情況進行研究分析,制定一個購買策略。以下是幾點建議供大家參考。

             

-  對於自住房,最好以自己的感覺為主,在一個房子中需要感覺舒服,因為要長時間居住,勉強買到一個居住不舒適的房子會給今後生活帶來很多不便

       

             

-  對於投資房,保證一個正的現金流, 因為不用每個月往房子裡填錢,所以不會給你帶來額外的壓力,也可以讓物業持有長久。


             

-  開拓不同地區,很多熱點地區競爭激烈,在那裡你的offer並不出眾,而二線,三線地區競爭相對緩和,你的offer就能顯得突出了。
     

           

-  考察新建屋,新屋是按期開盤,競爭比二手房要少很多, 而且有些樓盤建商還會提供很多優惠條件。


             

-  調整自己的計劃,尤其是挑學校的買家,學區房一直都是競爭的熱點,可以考慮私立學校或者今後換房。


             

-  充分準備offer, 除了價格外,還要注意把條款寫好,並且凸現自己的優勢,比如財務能力強,對市場了解,有大額的首付等等,offer的準備對於是否 能夠拿到房子至關重要 對於輔助文件也要花心思考慮怎樣消除賣家的顧慮, 這樣你的出價不一定是最高的,但可以拿到房子

             

-  在購房時保持冷靜,不要衝動盲目出價,避免買到價格遠遠高於房屋價值的房子

             

           

- 不斷調整適應市場,市場是動態的,購房者的心理也是變化的,隨著購房過程,根據市場調整心理和購房策略,會更容易買到您想要的房子。