房地产投资知识

 

 

 

战以后,美国房地产房价的3个最低点分别是1974年,1992年和2010年,间隔正好18年。18年是最常见的周期间隔,但历史经常受到各种冲击的打断,所以有时候不是标准的18年。

 

美国人霍默·霍伊特1933年写了《房地产周期百年史 1830~1933年芝加哥城市发展与土地价值》,他本人投资房地产致富。他指出,多数投资者、投机客通常都擅长原材料、房地产或股票投资,敢于在危机时进场捡便宜货的人才能赚到最多利润;

 

不过,房地产专家却通常无法赚到这些超额利润,因为他们可能早在下滑阶段就已被深度套牢;因此,即使房价跌到非常便宜,他们也已经没有资金可以继续买入。但是,处于其他实业且拥有大量资金的人有能力在机会来临时,积极承接土地和房地产。

 

他发现,在这100多年间,芝加哥当地最优异的几笔房地产交易是由毛皮交易商约翰·杰柯伯·阿斯特、批发与零售交易商马歇尔·菲尔德以及从事贸易与旅馆业的波特·帕墨等人所缔造,他们都不是房地产专家,但在房地产危机触底时拥有大量资金。

 

1800 年 5月10日,美国联邦政府开始廉价出售它新获得的房地产。从那时起直到二战美国房地产市场都呈现出了 18 年周期的特征。研究这些历史,我们能发现令人震惊的经济行为和银行行为。

 

(1)1818 年的房地产周期 

1820 年,美国经历了一个显著的经济衰退。这次衰退开始于土地价格的下跌,土地价格的下跌紧随 1819 年 1月发生的美国棉花价格的崩溃。在价格上升的时候,银行创造了放出了大量的信贷。当土地市场崩溃后,那时大多数的美国银行也破产了。

 

(2)1836 年的房地产周期 

进入到 1830S ,商业的复苏导致了新一轮的土地投机。这些投机依赖政府制订的宽松的信贷条件进行融资。1832 年仅有 5 900 万美元,到 1836年已经疯长到了 14亿美元——仅仅 4年的时间竟然大幅上涨了 137%。大量的流动性是由那些新开业的银行创造出来的,可是这些银行的资本储备少得可怜,有的甚至根本就没有。所有这些钱其中的大部分都流进房地产业用于投机了。

 

当时的美国总统安德鲁·杰克逊不喜欢纸币。在他看来,纸币是不真实的,而且造成了投机与各种各样的歪曲。1836 年,杰克逊签署《铸币流通令》,要求公共土地的买家必须以黄金或者白银支付,试图恢复经济秩序。这个法令有效地消除了赊欠问题,结束了狂热的土地投机。房地产进入了一个被迫抛售的怪圈,大量银行破产,股票市场也崩溃了。历史上著名的 1837 年美国经济大恐慌发生。

 

(3)1854 年的房地产周期 

经历了 1837 年到 1842 年几次经济下跌,政治家们一致认为 1837 年那样的萧条再也不应发生。银行只能按照他们所储备的黄金和白银的水平进行放贷。这一准则应时刻被保持。1848 年,加州发现了巨大的金矿——旧金山。从 1848 年开始,连续 9 年美国的黄金供应量空前增长,仅加州就生产出了 5亿美元的黄金。

 

同时,加州黄金的发现也导致了当时历史上最大规模的移民。随着黄金供应的大量增长,银行开始大规模扩张信贷(美国许多重要的工业、矿山、交通、机械都是在这一段黄金岁月里确立基础的),银行也开始将信贷贷给那些狂热的黄金和土地投机者。

 

1857 年 8约 24日,纽约 Ohio Life Insurance and Trust Company 的突然破产导致了市场的恐慌。30天后,费城的 Bank of Pennsylvania 也关门了。在城市的每一家银行门口都排起了长队,储蓄者们试图取回属于他们的钱。10月份形成了全国范围的恐慌,直到 1861 年美国内战开始,恐慌才告结束。 

 

(4)1869 年的房地产周期 

1864 年美国内战结束之后,19 世纪 60 年代以后,随着第二次工业革命的展开,各国逐渐走出了经济低迷的阴霾,搭上了经济快速发展的列车。幅员辽阔的美国,继续以铁路为着眼点发展经济,铺设新路线带给了美国人乃至世界各国的投资者无限诱人的利润前景。

 

为了鼓励资本密集的铁路投资,联邦政府通过多种形式鼓励铁路投资,如充分利用金融工具进行资金借贷、给以政策性扶持、无偿赠予土地等。联邦给铁路公司的土地是那样大,以致它们占了明尼苏达和华盛顿州面积的 1/4,威斯康星、衣阿华、堪萨斯、北达科他和蒙大拿的 1/5,内布拉斯加的 1/7,加利福尼亚的 1/8,路易斯安那的 1/9。巨额的土地投资为铁路公司解决了资金问题。

 

按联邦政府的援助政策,铁路公司所获得的赠地是可以自行处理的,各铁路公司为了把这些土地转化为资本,一般采取两种方式:一是直接向移民高价出售;二是组织城镇开发公司,进行镇址投机。土地投机在1869 年达到高潮。 

 

美国总统格兰特在 1873 年批准了《硬币法案》(Coinage Act),从原本的金银复本位制度,变成金本位制度,银价因此大跌,造成货币供 快速紧缩。同时, 給 1873 年 5 月1日,恐慌在人们意想不到的地方(奥地利)发生了。

 

奥地利的银行深陷铁路股票泥沼无法自拔,经济危机连同对危机的恐惧情绪又先后传递到了德国、比利时、意大利、瑞士、荷兰。终于到 1873 年 9月 8日,华尔街也没能抵挡住如瘟疫般蔓延的经济危机,在这一天纽约仓库与证券公司先后违约。噩耗还在后面。9月 19日,杰·库克公司的投资银行大厦在风雨飘摇中宣告倒闭。 

 

(5)1888 年的房地产周期 

1886 年以后,铁路建设再一次高涨。从 1885 年到 1892 年,全世界修筑的铁路线达19 万公里,是上次高潮的近一倍。其中美国就修筑铁路 7.5 万公里,比上次高潮多一半。这一时期还开始了电气革命,电灯、电话、电车、电动机等不断问世,形成一个又一个新产业。这一时期,电灯、电话、电车、电动机等不断问世,形成一个又一个新产业。在铁路建设和电气革命的推动下,美国的工业迅猛发展,大量移民入境和新土地开拓。

 

土地投机非常疯狂,在 1888 年达到顶峰。1890 年,美国即发生金融危机。1891年上半年,重工业以及轻工业的生产都下降了,但下半年又迅速好转。1893 年再次陷入危机,。就房地产而言,其中比较有名的就是 1887 年怫罗里达房地产泡沫的崩溃。

 

从 1893 年 1~8 月,工业股票平均市价下跌近一半,一年内有 600 多家银行和信用机构破产,各类破产事件超过 1.5万起,萧条一直持续到 1895 年。 

 

(6)1908 年的房地产周期 

1907-1908 年间,在美国,这一时期大量个人企业转变为股份公司,发行掺水股票,从中牟取暴利。如此高的价格是很难被有限的需求接受的,于是泡沫破灭的时机又成熟了。

 

1907 年到 1908 年,美国破产的信贷机构超过 300 个,负债达 3.56亿美元,大多数银行则停止支付现金。30 多家铁路公司倒闭,他们拥有股票和债券 6.1 亿美元,铁路长度 1.3万公里。还有 2.74万家工商企业登记破产,共负债 4.2亿美元。

 

(7)1929 年的房地产周期 

1929 年股票市场崩溃是众所周知的。发生危机的原因现在一致的看法是美联储不作为导致货币供应短缺。我们关注的另一面是房地产市场的崩溃也可能是一直直接的原因。房地产价格的连续大幅下跌导致其市值严重低于以其为抵押的银行贷款数额。房价和农场土地价格跌得越低,银行系统破产得越多。其中的标志事件是 1927 年帝国大厦(Empire State Building)的修建和 1926 年佛罗里达房地产市场泡沫的崩溃。前者在1931 年被称为“空置大厦”(Empty State Building)。

 

1926 年佛罗里达房地产市场泡沫的崩溃。佛罗里达州位于美国的东南端靠近古巴的地方。冬季温暖湿润。由于气候宜人、地理位置优越,同时土地价格低廉,第一次世界大战以后,这里已成为美国一般民众的冬天度假胜地。然而,随着许多美国人来此购买房地产需求的增加,佛州地价出现了惊人的升幅,1923-1926 年间,该州地价最高涨幅达到 5 倍。

 

当时美国的经济蓬勃发展,土地的价格也低。很快,在迈阿密近海的 200 公里地段,各种建设项目如雨后春笋般矗立。据统计,1925 年仅有 7.5 万人口的迈阿密市居然出现了 2000 多家地产公司和 2.5 万名地产经纪人,受其狂潮的催动,银行界也加入了炒房者行列。所有的疯狂都有梦醒时分。随着沼泽地一块又一块投入市场,新进的资金不够支撑土地价格的不断飙升,那些财力不够雄厚的投资者首先被贷款压垮投降,银行只好收回土地到市场拍卖,这些土地又带给市场新的压力。转眼之间,银行对买地者要求远超 10%的定金。人们不再讨论只升不跌的佛罗里达地产。到了 1926 年,佛罗里达州的房地产泡沫迅速破灭,许多企业家、银行家破产,这场泡沫不久激化了美国的经济危机,引发华尔街股市崩溃,导致 20世纪 30年代的世界经济大危机。