房地产投资知识

 

美国房地产投资在美国是一个非常庞大的,复杂的行业,笔者在此只是简单地介绍本人所知道的一些对美国房地产投资的研究和统计结果,以及一些有关美国房地产投资的理论和实践。 

(一)美国房地产投资的平均投资回报率 

    房地产投资的英文是REAL ESTATE INVESTMENT,投资回报率是ROI,即RETURN ON INVESTMENT,一般是用百分比来表示。从美国的历史的数据来,房地产的投资回报率是10-15%,这个数据是一个变化的数据,所以只是给出一个区 间来,这个数据与美国的股市中的SP500的投资回报率12%很接近。SP500是美国上市公司的主力,所以在美国,房地产投资与股市的投资回报率是一致 的,并不存在房地产的投资回报率高这一说,注意这里说的是平均投资回报率。 


(二)美国房地产投资与股市的关系 


    美国房地产投资正好与股市相反即两者是互补的,这是历史的统计结果,尤其与SP500非常互补,简单地说就是,股市大涨,房地产市场不好,房地产市场好, 股市不好,这就是资金在这两个领域流动,当然不是即时的流动,是要几年的流动,这一点非常吻合,比如现在美国股市好了,四五年,房地产市场是衰退的,估计 当房地产开始复苏时,股市又开始走下破路,这种互补规律是非常有价值的。 


(三)美国房地产投资的风险顺序 


    从历史的统计来看,美国房地产投资的风险顺序,从低到高是:住宅,公寓,小型购物中心,社区购物中心,办公楼,厂房,大型MALL,土地。 


    我们只来说一说最低的,住宅和公寓,这是投资风险最低的,因为住是人类的最基本的需求,什么都没有了,也要住。为什么土地是高风险的呢?因为土地的投资 大,拥有期间没有任何收入,有的土地增值很大,但有的土地永远没有开发,所以,土地是高风险,可能是高收益的投资,决不是低风险,高收益的,商业房地产的 投资因为金额大,所以风险在增加。市场不好时,很多开发商破产就是好的证明。 


(四)美国房地产投资的地位 


     房地产投资与股市投资是被看作一样重要的,也就是因为投资回报率一致,当然对于真正的专业人士和机构,投资回报率远远高于平均数,可能是平均数的两倍, 三倍,比如20%,30%等,在美国的风险投资(VC)的平均投资回报率也只不过是24%左右。美国房地产投资和股票投资是美国人的最主要的投资方式,两 者各有利弊但同时又互补,美国房地产投资的股票化也是一种股票化的房地产投资方式,也可以说房地产是专业的投资机构发挥才能的最好场合之一。 


(五)房地产特点是阶段性长期上涨 


    有人说,房地产从长期看永远,一定是上涨的,这是对的,不仅房地产,几乎在地球上的所以东西都是这样,这不是投资的理论依据,也是废话。因为人的寿命只有 70-80年,从30-40岁时投资,只有30年左右的时间,投资人的目标是要在最短的时间里获得最大的回报,而不是等30年后回报。因为房地产会出现周 期性上涨,投资人的目标是在一个周期性上涨的初期买入,在下一个周期性下跌之前卖掉,这样才是有实际价值的。 


    失败的房地产投资就是在周期性下跌之前买入还没有等到下一个上涨的周期之前就卖掉的人。这跟股票的投资是一样的,这也是真正美国的投资专家在房地产与股市之间来往的原因。 


(六)认为美国房地产投资比股票投资风险小的原因 


    此理论上,美国房地产投资同股票投资的风险是一样的,能一直赚钱的是少数人,这少数人的投资回报率可能是30%,50%,100%,150%但是因为多数 人的投资回报率是负数,比如-10%,-20%,-30%,甚至-100%,-200%,-300%,这就是从大量的,几十年的数据得到的平均投资回报率 只有12 %左右的原因。但是美国房地产投资的投资回报率比股票低很多,比如;赚钱的有5%,10%,20%,30%,40%但亏钱的是 -5%,-10%,-15%,- 20%,-25%,把所有的都统计起来,房地产的投资回报率也是12%左右。 


    基本来说,房地产的价格上涨与下跌的幅度小一些,而股市则大一些,这是两者的一个显著差异,从投资人的心理来说,美国房地产投资的风险小一些,尤其是在住宅上的投资风险更小。